Kto kupował mieszkanie, ten wie, jak dużym wyzwaniem potrafi być cały ten wcale niekrótki i złożony proces. Rzadko kiedy wygląda to tak, jak na filmach, gdy bohater od progu zakochuje się w idealnym lokalu i bez żadnych przeszkód finalizuje jego zakup. Najczęściej kupno mieszkania od dewelopera lub z rynku wtórnego wiąże się z tygodniami, jeśli nie miesiącami poszukiwań, a mnogość ofert wcale w wyborze nie pomaga, stawiając potencjalnego kupującego w roli osiołka, któremu w żłoby dano. Gdy już uda się wybrać najodpowiedniejszą nieruchomość, na szczęśliwego nabywcę czekają jeszcze wszelkiego rodzaju formalności i najczęściej też starania o kredyt hipoteczny.
Postarajmy się zatem przyjrzeć temu, jak krok po kroku wygląda kupno nowej nieruchomości - od jej wyboru po sfinalizowanie transakcji.
Kupno mieszkania z rynku pierwotnego
Pod względem samego procesu wybierania wymarzonego mieszkania, szukanie lokalu od dewelopera nie różni się w znaczący sposób od kupowania mieszkania z drugiej ręki. Na samym początku należy określić swoje potrzeby mieszkaniowe i mimo, że na pierwszy rzut oka brzmi to dość banalnie, to warto przysiąść do tego z odpowiednią uwagą i spojrzeniem wykraczającym poza najbliższą przyszłość, bowiem najczęściej kupno mieszkania to inwestycja na lata. Odpowiedz sobie zatem najpierw na następujące pytania:
- Jaki metraż Cię interesuje?
- Które dzielnice Cię interesują?
- Czy preferujesz niskie czy wysokie piętra?
- Ile pokoi powinno mieć mieszkanie?
- Czy potrzebujesz schowka lub piwnicy?
- Czy chcesz korzystać z krytego garażu?
- Czy poruszasz się komunikacją miejską?
- Czy zamierzasz w najbliższym czasie założyć lub powiększyć rodzinę?
- Czy przewidujesz częstą pracę w domu?
- Czy dana okolica zapewnia odpowiednią infrastrukturę dla Ciebie i Twojej rodziny (sklepy, kawiarnie, przedszkola, szkoły)?
- Czy masz psa i w związku z koniecznością wychodzenia na spacery, musisz mieszkać blisko terenów zielonych?
- A może masz lekki sen i mieszkanie w pobliżu ruchliwych ulic czy często odwiedzanych przez turystów miejsc odpada?
Sam znasz najlepiej swoje potrzeby, więc rozszerz powyższą listę pytań o te, które dotyczą konkretnie Ciebie. Niekiedy bowiem nawet hobby będzie determinować Twój wybór - jeśli jesteś na przykład zapalonym hodowcą roślin, będziesz unikać ciemnych mieszkań z małymi oknami, a gdy Twoja pasja to obserwowanie przez teleskop nieba, zapewne będziesz rozglądać się za lokalizacją w niezbyt gęstej zabudowie.
Obecnie deweloperzy wykorzystują niemal każdą przestrzeń pod budowę osiedli mieszkaniowych. Kierując się korzystną lokalizacją i dobrą komunikacją, zabudowują każdy skrawek miasta, tworząc w ten sposób osiedla-koszmarki, w których nie ma miejsca na zieleń, przestrzeń do relaksu i prywatność. Okna jednego mieszkania wychodzą bezpośrednio na okna innego, a balkony nie dają nawet cienia poczucia intymności. Nasza rada jest następująca: unikaj takich inwestycji, nawet jeśli cena jest kusząca. Urbaniści i miejscy aktywiści ostrzegają, że mieszkanie na tego typu osiedlach jest męczące, niekomfortowe, stresujące i zwyczajnie nieprzyjemne.
Gdy określisz już swoje potrzeby i preferencje, możesz skorzystać z internetowych porównywarek ofert. Dzięki nim, wprowadzając wszystkie niezbędne parametry, w wygodny sposób będziesz mógł porównać ze sobą spełniające Twoje kryteria mieszkania.
Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku
Załóżmy, że po owocnych poszukiwaniach znalazłeś swoje wymarzone lokum. Co po kolei należy zrobić, by transakcja doszła do skutku?
Przede wszystkim zacznij od sprawdzenia dewelopera. Najczęściej bowiem problemy związane z kupnem mieszkania z rynku pierwotnego dotyczą nieuczciwości firmy deweloperskiej. Najlepiej, jeśli zdecydujesz się na zakup istniejącej już nieruchomości - to minimalizuje ryzyko związane z niewypłacalnością dewelopera i kupna dziury w ziemi. Jeśli zaś urzekła Cię inwestycja, która dopiero powstaje, kieruj się renomą firmy i historią jego działalności.
Ponadto, poza przejrzeniem dotychczasowych inwestycji, warto sprawdzić następujące rzeczy:
- czy deweloper ma prawo dysponowania gruntem
- czy ma pozwolenie na budowę
- czy i kiedy cena mieszkania może ulec zmianie, a jeśli tak, to dlaczego i o jaką kwotę?
- czy dana nieruchomość posiada obciążenie hipoteki lub obciążenia innego typu?
- płynność finansowa dewelopera
- opinie w internecie, ewentualne skargi, toczące się postępowania sądowe
- członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich
Ponadto pamiętaj, że masz prawo negocjować z deweloperem cenę. Niekiedy pozwala to obniżyć znacząco koszt mieszkania.
Formalności związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego
Jeśli do tej pory wszystko idzie pomyślnie i wygląda na to, że już niebawem masz szansę stać się szczęśliwym posiadaczem nowego mieszkania, to przygotuj się teraz na etap finalizowania formalności. Poniżej przedstawiamy podstawowe umowy, z jakimi możesz mieć do czynienia:
- umowa rezerwacyjna - ten dokument daje potencjalnemu nabywcy czas do ostatecznego namysłu. Po jej wygaśnięciu i po braku ostatecznej deklaracji ze strony kupującego deweloper przywraca daną nieruchomość do puli lokali dostępnych do sprzedaży
- umowa przedwstępna - umowa ta zobowiązuje obie strony do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli umowy ostatecznej zawieranej między stronami i do finalizacji transakcji. Najlepiej podpisać ją w formie aktu notarialnego.
- umowa deweloperska - na mocy tej umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku zgodnie z planem, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, przeniesienia prawa własności lokalu, a także praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę
- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu - strony podpisują ją w formie aktu notarialnego i na jej podstawie następuje przeniesienie praw własności.
Finansowanie kupna nowego mieszkania
Mało kogo stać niestety na kupno mieszkania za gotówkę. Oszczędności większości z nas wystarczają na ogół na pokrycie wkładu własnego. Po pozostałą część kwoty najczęściej udajemy się do banku.
Z oczywistych względów najlepiej jest złożyć wniosek kredytowy do wielu banków, a czynność tę poprzedzić uważnym przestudiowaniem internetowych rankingów kredytów hipotecznych i skorzystaniem z ich porównywarek. Wnioskowanie w więcej niż jednym banku ubezpieczy Cię na wypadek ewentualnej odmowy, a w razie otrzymania paru akceptacji, zyskujesz komfort wyboru najkorzystniejszej dla Ciebie opcji.
Po podpisaniu umowy kredytowej i wpłacie własnych środków do dewelopera, czekasz już w zasadzie tylko na uruchomienie przez bank poszczególnych transz kredytu. Poprzedzić je jednak należy zleceniem inspekcji nieruchomości oraz złożeniem w banku stosownej dyspozycji przelewu. Następnie czeka Cię wizyta u notariusza, by ustanowić hipotekę na rzecz banku, ubezpieczenie nieruchomości oraz uiszczenie podatku PCC3.
Po wyodrębnieniu księgi wieczystej i ustanowieniu hipoteki należy zgłosić w banku wniosek w celu anulowania ubezpieczenia pomostowego i obniżenia oprocentowania kredytu.
Wady i zalety zakupu mieszkania od dewelopera
W porównaniu do kupna mieszkania z rynku wtórnego, nabycie nowej nieruchomości od dewelopera wiąże się przede wszystkim z obawami dotyczącego postępów prac i rzetelności firmy. Do innych minusów należą niekiedy kwestie związane z lokalizacją - nowe osiedla powstają coraz częściej na źle skomunikowanych, dalekich obrzeżach miast. Dla niektórych problematyczne bywa też konieczność wykończenia mieszkania i związanych z tym kosztów oraz czasochłonnych prac. Dla kogoś innego to jednak zaleta, a urządzenie lokalu od A do Z wedle własnego gustu jest wręcz przyjemnością.
Jeśli stoisz zatem przed tym życiowym wyzwaniem, jakim jest kupno mieszkania na rynku pierwotnym, życzymy wytrwałości i powodzenia w sprawnym finalizowaniu formalności.
