Mimo wciąż pojawiających się na rynku nowo wybudowanych nieruchomości, mieszkania z drugiej ręki cieszą się niesłabnącą popularnością i zainteresowaniem kupujących. Bez względu na to, czy decydujesz się na nową inwestycję deweloperską, czy też na mieszkanie z drugiej ręki, obie transakcje łączą się ze specyficznymi dla nich kwestiami. Kupno mieszkania to bardzo poważna inwestycja, dlatego warto odrobić najpierw solidnie lekcję i poznać wszystkie elementy związane z zakupem. Co powinno się wiedzieć, kupując mieszkanie z drugiej ręki? Zapraszamy do naszego podsumowania najważniejszych punktów.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego
Załóżmy, że po tygodniach lub nawet miesiącach intensywnych poszukiwań wreszcie natrafiasz na wymarzone mieszkanie. Lokalizacja pasuje, metraż idealny, cena do przyjęcia. Wiadomo, człowiek najchętniej natychmiast by się wprowadzał, lecz oczywiście rzeczywistość przedstawia się zgoła inaczej i wymaga od nas wykonania szeregu czynności formalnych. Od czego należy zacząć drogę do swojego nowego starego mieszkania?
Proponujemy rozpocząć temat od negocjacji. Pamiętaj, że negocjacje mogą dotyczyć nie tylko samej ceny, lecz także pozostawienia w mieszkaniu pewnych sprzętów AGD lub RTV albo mebli. Żeby zapewnić sobie sukces, obejrzyj mieszkanie bardzo dokładnie pod kątem rzeczy, które mogą obniżać wartość lokalu. Jeśli zauważysz usterki lub elementy wymagające remontu, koniecznie się na nie powołaj. Nie bądź w negocjach agresywny, dobrze, abyś wciąż wzbudzał w sprzedającym sympatię.
Jeżeli negocjacje zakończą się sukcesem i wszystko wskazuje na to, że dobijesz ze sprzedającym targu, należy podpisać umowę przedwstępną. Nie oznacza ona faktycznego przeniesienia praw własności, a jedynie zobowiązanie, że obie strony deklarują chęć sfinalizowania transakcji. Właściciel lokalu może wówczas poprosić o zadatek.
Jeśli nie masz pewności, czy otrzymasz kredyt na kupno tej nieruchomości, możesz też zaproponować zbywcy podpisanie umowy rezerwacyjnej.
Formalności prawne i kwestia podatków
Podstawową sprawą jest ustalenie kto jest faktycznym właścicielem lokalu, czyli kto figuruje jako taki w księdze wieczystej. Sprawdzisz to prosząc osobę sprzedającą o numer księgi wieczystej i weryfikując dane na stronie ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości.
Kupno mieszkania na rynku wtórnym najczęściej wiąże się z obawami o jego stan prawny i ewentualne zadłużenie. I tu ponownie skorzystasz z numeru księgi wieczystej. Dzięki niemu ustalisz następujące kwestie:
- zadłużenie mieszkania – czy mieszkanie jest aktualnie spłacane w ramach kredytu hipotecznego oraz czy istnieją ewentualne zobowiązania na rzecz osób trzecich
- zaległości czynszowe spowodowane przez zaniechania aktualnego lub byłego właściciela
- procedura komornicza - czy w sprawie mieszkanie nie toczy się właśnie postępowanie egzekucyjne
- ewentualni lokatorzy - oprócz sprawdzenia w księdze wieczystej czy w lokalu nie są dożywotnio zameldowani jacyś lokatorzy, warto też poprosić zbywcę o okazanie kopii zaświadczenia z urzędu meldunkowego o braku jakichkolwiek meldunków.
- prawo dożywocia - niekiedy na właścicielu mieszkania, bez względu na to, kto nim jest, spoczywa obowiązek przyjęcia zbywcy jako lokatora. To rzadkie przypadki, jednak przeoczenie tej kwestii jest niezwykle kłopotliwe.
- lokalizacja i metraż lokalu - warto sprawdzić czy wszystko się zgadza z opisem sprzedającego
- wnioski o wpis do księgi wieczystej – dotyczy to sytuacji, gdy zapisy w księdze utraciły aktualność i czekają na uaktualnienie
Mimo możliwości sprawdzenia wszystkich tych kwestii w księdze wieczystej, należy poprosić zbywcę o przedstawienie dokumentu potwierdzającego fakt nabycia przez niego lokalu lub stanie się jego właścicielem w wyniku spadku. Dokumentem tym jest akt notarialny. Możemy w nim również sprawdzić, czy mieszkanie obciążone jest zapisami o dożywotniej zgody na zamieszkanie - nie zawsze zapis ten znajduje się bowiem w księdze wieczystej.
Sam zaś zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością potwierdzenia go aktem notarialnym. Do notariusza należy udać się z następującymi dokumentami:
Po stronie kupującego:
- dokument potwierdzający tożsamość
- umowa kredytowa
- umowa majątkową małżeńska (w przypadku rozdzielności majątkowej).
Po stronie zbywcy:
- dokument potwierdzający tożsamość
- numer elektronicznej księgi wieczystej lub papierowy odpis z księgi wieczystej lokalu
- dokument potwierdzający prawo własności (np. akt notarialny umowy sprzedaży, akt darowizny, spadku lub zamiany)
- zaświadczenia z US i urzędu miasta o niezaleganiu z podatkami na rzecz nieruchomości,
- zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z czynszem
- zaświadczenie o braku zameldowania lokatorów w mieszkaniu
- w przypadku ustanowionej hipoteki - zaświadczenie z banku o wysokości pozostałego zadłużenia
Jeśli chodzi o związane z kupnem mieszkania z drugiej ręki kwestie finansowe i podatkowe, to nie odbiegają one znacząco od transakcji na rynku pierwotnym.
Jakie opłaty czekają kupującego?
- podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 2% rynkowej wartości transakcji.
- taksa notarialna – czyli wynagrodzenie notariusza. Jest ono określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku.
- koszty kredytu hipotecznego – oprocentowanie kredytu (marża kredytu hipotecznego + stopy procentowe WIBOR), prowizja za udzielenie kredytu dla banku, podatki oraz ubezpieczenie.
- często także prowizja dla biura nieruchomości
Finansowanie kupna mieszkania z drugiej ręki
W porównaniu do kredytów hipotecznych na nowe mieszkania, zamiar kupna mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z nieco mniejszą liczbą składanych dokumentów, a to dlatego, że transakcja dotyczy już gotowej nieruchomości z najczęściej uregulowaną sytuacją prawną.
Poniżej przedstawiamy listę dokumentów wymaganych przez bank:
- zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach plus wyciąg z konta potwierdzający regularność wpływów wynagrodzenia w deklarowanej kwocie. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą należy przedstawić dokumenty księgowe świadczące o niezaleganiu ze składkami ZUS oraz opłatami do Urzędu Skarbowego
- umowa przedwstępna ze sprzedającym – przed wizytą w banku należy podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną lub rezerwacyjną
- numer księgi wieczystej mieszkania i gruntu, na którym stoi budynek
Bardzo słuszną i rozsądną strategią jest złożenie wniosku o kredyt do więcej niż jednego banku. W razie odmowy nie zostaniemy wówczas z przysłowiową ręką w nocniku, a w przypadku, gdy otrzymamy więcej niż jedną odpowiedzi pozytywnych, będziemy mogli wybrać najkorzystniejszą ofertę. Warto też zasięgnąć wcześniej wiedzy w rankingach kredytów hipotecznych.
Wady i zalety zakupu mieszkania na rynku wtórnym
Kupno mieszkania z drugiej ręki wiąże się z pewnymi zaletami, ale i oczywiście wadami. Dobrze jest być świadomym obu tych aspektów.
Przede wszystkim decydując się na rynek wtórny, kupujesz gotowy produkt, który możesz dokładnie obejrzeć przed zakupem. Co więcej, o ile mieszkanie nie wymaga remontu, możesz się do niego wprowadzić od razu. Często też mieszkania używane mają tę zaletę w stosunku do nowych inwestycji deweloperskich, że mieszczą się w lepszych lokalizacjach, bowiem obecnie buduje się, jak wiadomo, gdzie tylko się da, nierzadko nie bacząc na komfort życia przyszłych mieszkańców.
Sam proces kupna można zamknąć w naprawdę stosunkowo niedługim czasie, jeśli formalności związane z ewentualnym kredytem hipotecznym nie przeciągają się zbyt długo.
Jakie są zatem wady lokali z rynku wtórnego? Największe ryzyko dotyczy potencjalnych problemów z sytuacją prawną - zatajone zadłużenie czy prawo dożywocia mogą okazać się kłopotliwe.
Niekiedy wskazuje się też na problemy związane z dążeniem zbywcy do szybkiego sfinalizowania transakcji, co w przypadku ciągnących się niekiedy formalności bankowych wynikających z zawnioskowania o kredyt hipoteczny, może prowadzić do podkupienia mieszkania przez tego, kto szybciej będzie w stanie zapłacić za lokal.
