Spītējot inflācijai, aug nekustamā īpašuma pieprasījums

Šāds fenomens patiesībā ir visai racionāli izskaidrojams. Brīžos, kad raksturīga strauja inflācija, arvien vairāk cilvēku raugās pēc iespējām savus brīvos līdzekļus ieguldīt, lai tie inflācijas dēļ nezaudētu savu vērtību. Piemēram, pēc šī brīža tirgus situācijas par 100 eiro iespējams nopirkt vienu automašīnas riepu. Savukārt pēc gada šīs riepas izmaksas pieaugs līdz 130 eiro inflācijas ietekmē. Tas nozīmē, ka ar iekrātajiem 100 eiro šo riepu iegādāties vairs nebūs iespējams. Tādējādi gada laikā 30 eiro tiks zaudēti, lai gan bankas kontā arvien ir 100 eiro.

Lai cīnītos pret inflāciju, cilvēki meklē investīcijas iespējas. Protams, viens no labākajiem ieguldījumiem ir nekustamais īpašums, kura vērtība gandrīz pastāvīgi pieaug. Vienlaikus darbojas princips – jo ātrāk iegādājies īpašumu, jo izdevīgāk sanāk, jo cenas tikai turpina kāpt.

Pieprasījums aug, bet kas notiek ar piedāvājumu?

Viena no nozarēm, kurā cenu kāpums jūtams visvairāk, ir tieši būvniecība. Izmaksas palielinājās jau pandēmijas laikā  –  galvenokārt materiālu nepieejamības dēļ. Taču šobrīd galvenais iemesls ir tieši vispārējā inflācija, kura būvniecībā gan ir ievērojami zemāka nekā patēriņa precēm. Ja patēriņa precēm gada vidū novērojams cenu pieaugums gandrīz 20% apmērā, būvniecībā 2022. gada jūlijā inflācija, salīdzinot ar 2021. gada jūliju, bija 8,7%. Tiek izteiktas prognozes, ka cenu kāpums turpinās saglabāties stabils.

 Cenu kāpumam gan nedaudz palīdz fakts, ka ģeopolitiskās situācijas – un arī inflācijas – dēļ daudzi potenciālie investori savus projektus apturējuši Tas nozīmē, ka šī gada 1.ceturksnī produkcijas apjomu samazinājums bija vērojams visās būvniecības apakšnozarēs, tostarp arī dzīvojamo māju būvniecībā. Tas savukārt mazina potenciālo būvniecības izmaksu kāpumu, jo neīstenoti projekti nozīmē to, ka krītas pieprasījums pēc materiāliem un tie ir brīvāk pieejami.

Jauno projektu celtniecības kritums gan nozīmē, ka jaunu mājokļu piedāvājums mazliet samazinās un tas arī turpināsies pāris gadus (ja ēku sāk celt šobrīd, paiet noteikts laiks, līdz to var nodot ekspluatācijā). Arī šim faktam var būt svarīga nozīme nekustamā īpašuma tirgū, jo tieši jaunie mājokļi ir visvairāk pieprasīti. Jūtami augot cenām jaunajos projektos, arvien vairāk cilvēki varētu ar lielāku interesi raudzīties uz otrreizējo mājokļu tirgu.

Pieaug arī izsniegto hipotekāro kredītu apjoms

Neapšaubāmi, vairums nekustamo īpašumu pirkumu Latvijā tiek finansēti ar hipotekāro kredītu palīdzību. Arī šeit novērojams pieaugums, jo pieaugošs pieprasījums, protams, nozīmē arī pieprasījuma palielināšanos pēc hipotekārā kredīta. Tā, piemēram, Latvijas Bankas kredītu reģistra statistika liecina, ka 2022. gada jūnijā izsniegti 1629 kredīti mājokļa iegādei. Tas ir aptuveni divas reizes vairāk, nekā vidēji mēnesī tiek izsniegti (datus skatoties ilgtermiņā).

Tomēr izsniegto aizdevumu skaits varētu vairs nekāpt tik strauji vai pat nedaudz kristies, jo jūlija beigās Eiropas Centrālā banka (ECB) šogad pēc 10 gadu pārtraukuma pirmo reizi paaugstināja bāzes procentu likmi par 0,5 procentiem. Tādējādi visi ar EURIBOR saistītie aizdevumi (aptuveni 90% no visiem hipotekārajiem kredītiem) kļūs dārgāki. Kā norāda eksperti – ikmēneša kredīta maksas pieaugums visdrīzāk būs aptuveni 5-6% robežās.

Pēdējos 10 gadus EURIBOR likme bija nulle vai pat negatīva, un tas nozīmē ārkārtīgi izdevīgus nosacījumus aizņēmējam – bija jāmaksā tikai banku noteiktie procenti. Šāds solis no ECB izskaidrojams  ar mērķi stimulēt eirozonas ekonomiku – bankām bija izdevīgāk naudu aizdot nekā turēt kontos. Tomēr šobrīd augstās inflācijas ietekmē EURIBOR likme ir palielīnāta, lai mazinātu cilvēku tēriņus un tādējādi – arī inflāciju.

Kādi nekustamie īpašumi pašlaik ir pieprasīti?

Kā jau iepriekš minēts, vislielākā cilvēku interese patlaban ir par jaunajiem mājokļu projektiem. Galvenokārt – pateicoties tam, ka šie mājokļi tiek saskatīti kā ilgtermiņa investīcijas veids un neprasa papildu ieguldījumus. Atšķirībā no  daudziem īpašumiem vecās mājās, kuri, protams, ir lētāki, taču bieži jāremontē. Un iespējams, pat tad šādai ēkai nav zināms ekspluatācijas ilgums, kā arī vienmēr paliek jautājums par koplietošanas telpām un infrastruktūru – kaut gan dzīvoklis ir izremontēts un lieliski iekārtots, koplietošanas telpas un caurules var būt nolietotas un sliktā stāvoklī.

Jauno mājokļu projektus arī visvieglāk finansēt ar aizdevuma palīdzību. Jo, tāpat kā jaunas automašīnas, bankas ir daudz vairāk ieinteresētas izsniegt kredītus jaunajiem projektiem, bieži stimulējot šādu projektu iegādi ar zemākām procentu likmēm vai īpašiem nosacījumiem.

Kādi ir Sortter ieteikumi nekustamā īpašuma iegādei?

 Pastāvīgi augot gan būvmateriālu cenām, gan būvnieku algām un enerģijas izmaksām, jaunu īpašumu celtniecības izmaksas joprojām turēsies augstas un tādējādi varētu rasties liela interese par vecu māju renovāciju. Šādi projekti Rīgā jau tiek īstenoti un parasti renovēti dzīvokļi maksā ap 1400-1600 eiro kvadrātmetrā. Tas ir turpat pat divas reizes lētāk nekā mājoklis jaunuzceltā mājā.

Noteikti ņemiet vērā tekošo EURIBOR likmi, kas ietekmēs hipotekārā kredīta maksājumus. Precizējiet savā bankā, uz kādu laika periodu likme tiks piemērota un kā tas ietekmēs ikmēneša maksājumu.

Tomēr paši galvenie nosacījumi mājokļa iegādei, protams, ir piedāvājuma cena un aizdevuma nosacījumi. Ja iespējams atrast izdevīgu mājokli un izdevīgu aizdevumu (te var palīdzēt Sortter hipotekārā kredīta kalkulators), pārējie faktori ir mazāk svarīgi.