Kā nopirkt zemi bez nepatīkamiem pārsteigumiem?

Zemes iegāde

Nekustamā īpašuma, tostarp arī zemes, iegāde pieder pie ļoti svarīgiem finanšu lēmumiem. Tāpēc pirms zemes iegādāšanās vēlams rūpīgi iedziļināties potenciālajā darījumā, netaupot savu laiku. Cilvēki zemi iegādājas, dažādu motīvu vadīti. Kāds vēlas celt māju, kāds – iegādāties lauksaimniecībai paredzētu teritoriju, kurā sēt labību, bet cits atkal vienkārši – īpašumu, kuru pēc pāris gadiem pārdot, tādējādi nopelnot. Taču jebkura zemes īpašuma iegādei ir trīs galvenie nosacījumi, kam jāpievērš pastiprināta uzmanība. Tie ir atrašanās vietas apsekošana (gan kartēs, gan dokumentācijā, gan arī fiziski, apskatoties īpašumu uz vietas), īpašuma un pārdevēja juridiskais statuss, kā arī paša darījuma dokumentācija. Šajā rakstā mēģināsim palīdzēt potenciālajiem zemes pircējiem neapmaldīties šajā procesā un tādējādi izvairīties no nepatīkamiem pārsteigumiem.

Īpašuma sākotnējā izpēte

Ieraugot pārdošanā sev vēlamu zemes īpašumu, vispirms jānoskaidro vai īpašums patiešām vēl ir pieejams un vai jau nav kāds potenciālais pircējs, kas grasās jau slēgt darījumu. Saņemot pozitīvu atbildi, nepieciešams pārbaudīt īpašuma detaļas par potenciālo zemes gabalu kadastrs.lv un/vai zemesgrāmata.lv, kur gan pilnu informāciju par konkrēto objektu var saņemt, tikai samaksājot pāris eiro. Tomēr, ja ir nopietna interese, šos eiro ir vērts samaksāt un tāpēc iesakām vispirms noskaidrot, vai īpašums vispār pieejams.

Ja nevēlies maksāt par datubāžu pārbaudi, vari arī lūgt īpašniekam uzrādīt informāciju no zemesgrāmatas, jo īpašniekiem šī informācija ir pieejama bez maksas. Tomēr tad ieteicams to darīt klātienē pieslēdzoties Zemesgrāmatas sistēmai, jo visa veida dokumentus un failus iespējams viltot, un tas arī tiks darīts, ja pārdevēja mērķi būs ļaunprātīgi.

Svarīgi jau sākotnēji noskaidrot vai zemesgabalu varēs izmantot tam mērķim, kādam to iecerēts iegādāties. Ja tiek iegādāta zeme priekš lauksaimniecības, bet kadastrā tā klasificēta kā mežs, lauksaimniecības darbus nevarēs veikt bez visai ilga un dārga procesa – pašvaldībā saņemtas atmežošanas atļaujas un meža stādīšanas citā vietā (vai kompensācijas naudā). Līdzīgi ir arī ar iespējamo apbūvi uz zemes – ja tāda nav paredzēta, tad visi plāni par jaunu māju var izjukt, jo pašvaldība neizsniegs būvatļauju. Jāpievērš uzmanība, kur dokumentos ir norādīti ceļi uz īpašumu, vai nav kāda sarkanā līnija (tās norobežo ielas un gar tām esošo stādījumu, piemēram, koku joslu, ietves, kā arī inženierkomunikāciju koridorus. Jāizpēta servitūti un jānoskaidro, kādas ir komunikācijas līdz nolūkotajam zemes gabalam un kur tajā tās atrodas. Pat par koku nozāģēšanu savā īpašumā, iespējams, varbūt jāmaksā, nemaz nerunājot par darbu, tos aizvedot prom no īpašuma! Papildu informāciju par zemi vienmēr var lūgt būvvaldē tajā pašvaldībā, kurā atrodas zemesgabals. Un, protams, jāveic apsekošana arī klātienē, lai saprastu, vai kartēs attēlotais atbilst realitātei.

Juridiskais vērtējums

Paralēli īpašuma novērtēšanai jāpārbauda arī pārdevējs – vai viņam vispār ir tiesības pārdot šo īpašumu. Īpašnieku var noskaidrot jau minētajā Zemesgrāmatā, taču vēlams izdruku arī lejuplādēt, jo tā pieejama tikai 24 stundas pēc samaksas. Jāņem vērā, ka mūsdienās bieži vien īpašumi ir ieķīlāti bankās un šajos līgumos noteikts, ka īpašniekam aizliegts pārdot īpašumu bez bankas atļaujas. Šādos gadījumos nepieciešams bankas pilnvarojums veikt šādu darījumu, tāpat pilnvarojums nepieciešams tad, ja īpašumu pārdod mākleris vai cits darījuma veicējs, kas nav īpašnieks. Pat tādi sīkumi kā īpašnieka laulība un tādējādi otrs īpašnieks var liegt veikt iecerēto darījumu, ja otra puse nav rakstiski paudusi gatavību zemi pārdot.

Tāpat jāatceras, ka īpašumam var būt arī uzliktas pirmpirkuma tiesības, kas nosaka kādam priekšrocību iegādāties īpašumu, ja īpašnieks to pārdod. Parasti tādas ir noteiktas nomas un īres līgumos vai kopīpašuma gadījumā, bet tādas var būt noteiktas arī pašvaldībai. Tāpēc svarīgi iepazīties ar nomas vai īres līgumu, ja tāds pastāv.

Pirkuma līgums un nostiprinājuma lūgums

Pats galvenais darījuma dokuments ir pirkuma līgums, kurā var paredzēt, piemēram, kas notiek, ja rodas problēmas: netiek piešķirts kredīts zemes iegādei vai darījumu nevar reģistrēt zemesgrāmatā. Tomēr ar pirkuma līgumu vien nepietiek, lai reģistrētu īpašuma tiesības zemesgrāmatā uz pircēja vārda. Darījumam nepieciešams arī nostiprinājuma lūgums – zvērināta notāra apliecināts iesniegums Zemesgrāmatai. Lai tādu saņemtu, jāvēršas pie jebkura Latvijas zvērināta notāra, kur abas puses paraksta nostiprinājuma lūgumu, kas vēlāk kopā ar pārējiem dokumentiem jāiesniedz Zemesgrāmatā. Notārs apliecina klientu parakstu autentiskumu un pārbauda personu rīcībspēju. Arī pirkuma līgumu var sastādīt notārs, tādējādi radot drošību, ka ar līguma nosacījumiem būs pasargātas abas puses, tomēr par šādu pakalpojumu jāmaksā.

Samaksas un īpašumtiesību iegūšana

Visbiežāk zemes iegāde notiek ar bankas starpniecību – tiek ņemts hipotekārais kredīts. Šādos gadījumos jārēķinās ar vēl trešo iesaistīto darījuma slēgšanai un parasti tas nozīmē speciāla konta izveidi veicamajam darījumam. Visticamāk, šajā brīdī būs vajadzīgs nekustamā īpašuma novērtējums, kuru sagatavo sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs vai arī pašas bankas vērtētājs. Pēc īpašuma novērtēšanas un pirkuma līguma parakstīšanas banka ar pircēju paraksta aizdevuma un hipotēkas līgumu, parasti izveidojot jaunu – darījuma kontu. Darījuma konta līgums kalpo tikai vienam konkrētam maksājumam kā tāda “drošības kastīte”, kurā ir ieskaitīta nauda īpašuma iegādei, taču piekļuve pie tās nav nedz pircējam, nedz pārdevējam. Līdzekļi ir bloķēti līdz brīdim, kad pircējs ir kļuvis par nekustamā īpašuma īpašnieku, un tad banka naudu pārskaita pārdevējam. Tomēr ir arī citi risinājumi, kā nodrošināties par finanšu drošību abām pusēm un tos var sīkāk izrunāt notāra konsultācijā.

Pēc attiecīgo līgumu parakstīšanas, Zemesgrāmatā jāiesniedz pirkuma līgums un nostiprinājuma lūgums. Jābūt apmaksātām valsts un kancelejas nodevām, ko apliecina maksājuma kvītis. Tāpat nepieciešama trešo personu piekrišana zemes atsavināšanai, ja tādas īpašumam pastāv (kopīpašnieki, īpašnieka laulātais, īrnieki vai nomnieki, kam ir pirmpirkuma tiesības).

Zeme kļūst par pircēja īpašnieku brīdī, kad Zemesgrāmatas tiesnesis, izvērtējot visu dokumentāciju, pieņem lēmumu par īpašumtiesību maiņu.

Ar kādiem izdevumiem jārēķinās?

Jebkurš nekustamā īpašuma darījums nebeidzas ar pirkuma summu, papildus tai jārēķinās arī ar citām izmaksām, kuras darījumā var būt un var arī nebūt – piemēram, atkarībā no tā, vai tiek ņemts kredīts un vai pirkuma līgumu sagatavo notārs.

Obligātā nostiprinājuma līguma sagatavošana parasti izmaksā ap 100 eiro, tikpat maksā arī pirkuma līguma sagatavošana, ja tā tiek veikta ar notāra palīdzību.

Savukārt Zemesgrāmatas izmaksas būs: 2% no īpašuma kadastrālās vērtības kā valsts nodeva par īpašumtiesību maiņu; kancelejas nodeva 14,23 eiro; zemesgrāmatas apliecības izdošana – 7,11 eiro, kā arī, ja tiek ņemts kredīts zemes iegādei – 14,23 eiro par hipotēkas nostiprināšanu.

Vēl pie izmaksām jāpieskaita aizdevēja izmaksas (ja tiek ņemts kredīts): nekustamā īpašuma novērtējums – ap 80 eiro, komisija par aizdevuma izsniegšanu 1 – 3% ietvaros no summas, kā arī komisija par darījuma konta izveidi un hipotēkas noslēgšanu (parasti aptuveni 0,5% no summas). Kopumā 10,000 eiro vērtas zemes iegāde varētu izmaksāt aptuveni 650 eiro.

Lai gan šīs izmaksas kopā veido ievērojamu summu, vislabāk necensties ietaupīt un samaksāt ekspertiem. Tādējādi iespējams izvairīties no kļūdām un problēmām, un darījums būs drošāks. Daļu no izmaksām (kuras nav aizdevuma tiešās izmaksas) var vienoties maksāt uz pusēm ar pārdevēju.

Hipotekārais kredīts zemes iegādei pieejams gan pie banku, gan nebanku kreditētājiem, un būtiski atšķiras nosacījumi kredīta saņemšanai. Tāpēc ērtākais veids, kā salīdzināt kredītus, ir tos aplūkot vienoti Sortter platformā. Sortter kredītu kalkulatorā iespējams aplūkot aizdevēju aktuālās kredītprocentu likmes, tādējādi droši zinot, ka izvēlies izdevīgāko piedāvājumu.