Vai ir īstais laiks iegādāties nekustamo īpašumu?

Nekustamais īpašums visā pasaulē tiek uzskatīts par vienu no drošākajām un visvairāk pelnošajām ilgtermiņa investīcijām. Īpaši tas novērojams lielajās pilsētās, kurās pieaug vai vismaz nemazinās iedzīvotāju skaits. Tajās ir augsts pieprasījums pēc nekustamā īpašuma, un tādējādi arī tā cena kāpj. Arī Latvija nav izņēmums, un kā liecina Valsts zemes dienesta dati, pēdējo 10 gadu laikā jūtami augusi (par 40%) vidējā cena dzīvokļiem Rīgā, arī Pierīgā (par 200%) un republikas pilsētās. Ārpus šiem reģioniem, kur mājokļi ir mazāk pieprasīti, cena nav būtiski paaugstinājusies, taču nav arī novērojams vērtības kritums. Rīgā vēl arvien mājokļu cenas ir aptuveni par 20-25% zemākas nekā Tallinā un Viļņā. Tāpēc eksperti prognozē, ka nekustamā īpašuma cenas tuvākajā laikā turpinās augt. Par to liecina arī valsts ekonomika, kas attīstās un kopā ar pieprasījuma palielināšanos parasti veicina nekustamā īpašuma cenu augšupeju.

Kur meklēt nekustamo īpašumu? Kādi ir vērtīgi resursi?

Neskatoties uz tirgus tendencēm, tikpat liela nozīme, vai individuāls darījums sanāks izdevīgs, ir pašam nekustamajam īpašumam, kuru vēlas iegādāties. Lai kas tiek iegādāts – dzīvoklis, māja, zeme apbūvei vai lauksaimniecībai –, jāvērtē, kāda ir prasītā cena, kur nekustamais īpašums atrodas un vēl svarīgāk – kāds ir īpašuma potenciāls. Tāpat kā jebkurā pirkumā – vai tā būtu tehnika, automobilis vai jebkas cits, arī nekustamā īpašuma tirgū bieži var atrast izdevīgus darījumus un arī tādus, kuru īpašnieki īsti pat nevēlas īpašumu pārdot, bet gatavi no tā šķirties, ja kāds piedāvā cenu virs tirgus vērtības. Mājoklim, kas iegādāts tālāk no reģiona centra, noteikti būs mazāks potenciāls ilgtermiņā. Šādiem īpašumiem var arī būt problemātiski iegūt finansējumu, ja iecerēts hipotekārais kredīts, jo arī aizdevēji vērtē īpašuma potenciālo vērtību nākotnē.

Visi nekustamā īpašuma piedāvājumi iedalās divās daļās – privātpersonu un mākleru veidotie. Lai gan mākleriem ir acīm redzams mīnuss – tie paņem savu komisijas daļu, nekustamā īpašuma iegāde ar māklera starpniecību parasti ir vieglāka, ātrāka un caurspīdīgāka.

Lielākie nekustamā īpašuma sludinājumu portāli Latvijā ir ss.com (šobrīd tajā izvietoti sludinājumi par aptuveni 7000 dzīvokļiem un 1500 mājām) un zip.lv (ap 5000 sludinājumiem), kuros atrodami gan privātpersonu, gan mākleru piedāvājumi. Mākleru reklāmas meklējamas arī City24.lv portālā (patlaban tur atrodama informācija par 7500 mājokļu pārdošanu) vai lielākajā nekustamo īpašumu portālā Latio.lv. Nekustamo īpašumu iespējams iegūt arī izsolēs, ko rīko Latvijas Tiesu administrācija un kurās izsola tiesu atsavinātus īpašumus. Šie īpašumi parasti ir sliktākā tehniskā stāvoklī, taču ar zemāku cenu.

Nekustamā īpašuma iegāde. Kāds ir process, ņemot kredītu bankā, vai pērkot par saviem līdzekļiem.

Ja ir iespēja nekustamo īpašumu iegādāties par saviem līdzekļiem, izpaliek kredīta ņemšana, un nepieciešams tikai noslēgt pirkuma līgumu, reģistrēt darījumu Zemesgrāmatā un veikt samaksu. Savukārt, ja nepieciešams hipotekārais kredīts, process ir ilgāks. Kamēr aizdevums tiek noformēts, starp pārdevēju un pircēju parasti tiek slēgts rokasnaudas līgums, kas apliecina abu pušu nopietnu vēlmi darījumu noslēgt. Rokasnaudas līgums parasti paredz, ka pircējs uzreiz samaksā 5% no īpašuma vērtības, kurus nesaņem atpakaļ, ja no pirkuma atsakās (nevar saņemt kredītu, pārdomā, atrod izdevīgāku darījumu utml.). Savukārt, ja darījumu izjauc pārdevējs (pārdomā, kāds piedāvā maksāt vairāk utml.), tā pienākums ir atmaksāt rokasnaudu dubultā.

Kredīta gadījumā kredītiestāde prasīs uzticamu īpašuma novērtējumu (vai veiks to pati) un, ja būs gatava darījumu finansēt, parakstīs aizdevuma līgumu un izveidos specifisku darījuma kontu, kurā noguldīs darījumam paredzēto naudu. Šo naudu tad arī kredītiestāde  pati samaksās pārdevējam brīdī, kad darījums būs pilnībā pabeigts. Tādējādi tiek izslēgta krāpniecības iespēja, jo naudu pārskaita trešā puse, kas to dara tikai tad, kad darījums ir veikts. Paralēli aizdevuma līgumam tiek noslēgts arī pirkuma līgums un veikti Zemesgrāmatas procesi. Zemesgrāmatā jāiesniedz pirkuma līgums un nostiprinājuma lūgums un jābūt apmaksātām komisijas maksām un nodevām. Tāpat nepieciešama trešo personu piekrišana zemes atsavināšanai, ja tādas īpašumam pastāv (kopīpašnieki, īpašnieka laulātais, īrnieki vai nomnieki, kam ir pirmpirkuma tiesības). Nekustamais īpašums kļūst par pircēja īpašumu brīdī, kad Zemesgrāmatas tiesnesis, izvērtējot visu dokumentāciju, pieņem lēmumu par īpašumtiesību maiņu. Tad arī kredītiestāde veic samaksu.

Hipotekāro kredītu izsniegšanas tendences

Lai gan 2020. gads nesis lielas pārvērtības visās jomās, būtiskas izmaiņas hipotekāro kredītu izsniegšanas tendencēs netika novērotas. Galvenais skaidrojums ir tas, ka cilvēkiem tāpat kaut kur jādzīvo, plosās Covid-19 vai nē. Tomēr pandēmijas laikā novērojams neliels nekustamo īpašumu cenu kritums visur, izņemot Rīgas mikrorajonus. Izlasīt par hipotekāro kredītu dzīvokļa iegādei iespējams šeit.

2020. gada sākumā gan bankas kļuva piesardzīgākas kredītu izsniegšanā, nevēloties atkārtot 2008. gada scenāriju, un sāka rūpīgāk izvērtēt klientu maksātspēju, piemērojot arī augstākas aizdevumu procentu likmes. Šīs procentu likmes gan atkal kritušas un pašlaik ir pat zemākas nekā pirms pandēmijas. Tas skaidrojams ar to, ka visas valstis centušās saglabāt savu ekonomiku attīstību un iepludināt tajās naudu, lai vieglāk pārdzīvotu pašlaik notiekošo.

Pirkt vai nogaidīt? Ieteikumi, secinājumi lasītājam uz 2021. gadu

Ja tiek ņemts aizdevums, galvenais nosacījums nekustamā īpašuma iegādei ir spēja kredītu atmaksāt. Ja arī pandēmijas laikā esat drošs par saviem ienākumiem ilgtermiņā, tad pašlaik ir labs brīdis, lai iegādātos nekustamo īpašumu. Banku procentu likmes ir ārkārtīgi zemas, nekustamā īpašuma cenas ir nedaudz kritušās, bet ar potenciālu augt (jau minēts, ka tuvākajos gados Rīgā tās varētu kāpt par 20% līdz Viļņas un Tallinas līmenim). Tomēr pats galvenais ir rūpīgi izvērtēt savu potenciālo pirkumu un tā apstākļus – cenu, potenciālu nākotnē un citus faktorus. Ja vēlies salīdzināt aizdevumus, iesakām izmantot Sortter kredītu kalkulatoru, kur vienkopus apskatāmi visi labākie aizdevuma varianti.