Kā jārīkojas, lai iegādātos dzīvokli hipotekārajā kredītā?

Viens no izplatītākajiem veidiem, kā mūsdienās tikt pie sava mājokļa, ir hipotekārais kredīts. Pat cilvēkiem, kam netīk aizņemties, hipotekārais kredīts bieži ir vienīgais veids, kā iegādāties dzīvokli vai māju. Tas tāpēc, ka pašam sakrāt pilnu nekustamā īpašuma vērtību ir ārkārtīgi grūti. It īpaši, ja krājot naudu, vēl maksājat arī par īri un citiem komunālajiem pakalpojumiem mājoklī, kurā dzīvojat, kamēr krājat. Tāpat, ņemot vērā pastāvīgi pieaugošās nekustamā īpašuma cenas, 10 gadus krājot savam mājoklim, var sanākt attapties situācijā, kad mājokļa cena kāpusi par trešdaļu un nauda jākrāj vēl pāris gadus. Īpaši strauji cenas aug dzīvokļiem Rīgā un lielākajās reģionu pilsētās.

Kādiem mērķiem paredzēts hipotekārais kredīts?

Hipotekāro kredītu izsniedz četros gadījumos: mājokļa iegādei, mājokļa celtniecībai, mājokļa kapitālajam remontam vai arī zemes iegādei, uz kuras paredzēts celt mājokli. Lai gan visbiežāk kredītu ņem tieši mājokļa iegādei, ar šo aizdevuma veidu var arī uzcelt pats savu māju vai atjaunot kādu jau esošu īpašumu. Jārēķinās gan ar to, ka bankas skeptiski vērtē aizdevuma pieprasījumus ārpus galvaspilsētas un reģionu centriem. Nereti šādos gadījumos kredīts mājokļa iegādei vai uzbūvēšanai nav pat pieejams, vai arī banka būs gatava aizdot mazāku summu no procentuālās mājokļa vērtības (parasti aizdevums pieejams 85% apmērā). Tomēr katra situācija tiek izskatīta individuāli, un banku speciālisti izvērtē visus apstākļus.

Statistika par dzīvokļu iegādi uz kredīta

Statistika par kredītu izsniegšanu tieši dzīvokļiem netiek apkopota. Taču Latvijas Bankas Kredītu reģistra dati liecina, ka mājokļa kredītus pašlaik atmaksā aptuveni 150 tūkstoši mājsaimniecību Latvijā. Tāpat Eurostat statistika liecina, ka lielākā daļa (ap 80%) latviešu dzīvo savā mājoklī, nevis to īrē. Šajā statistikas rādītājā esam par aptuveni 10% priekšā Eiropas vidējam rādītājam. Daudz biežāk mājokli īrē iedzīvotāji tieši rietumvalstīs (Vācija, Austrija, Dānija), jo tur īpašumu cenas ir ārkārtīgi augstas un cilvēki pārsvarā mitinās mājās, nevis dzīvokļos. Tas nozīmē: lai tiktu pie sava īpašuma, jāiegādājas uzreiz visa māja un tas var izmaksāt pat veselu miljonu eiro! Tomēr statistika liecina arī par to, ka esam pirmajā vietā pēc to cilvēku īpatsvara, kuri mitinās dzīvokļos. Latvijā aptuveni 2/3 iedzīvotāju dzīvo dzīvoklī, turpretim Eiropas vidējais rādītājs ir par labu mājām: aptuveni 55% eiropiešu mitinās mājā, nevis dzīvoklī.

Kā notiek dzīvokļa iegāde jaunajos projektos?

Pēdējos gados strauji audzis pieprasījums pēc jaunajiem projektiem. Tas tāpēc, ka vidējais pircējs kļuvis nedaudz turīgāks un gados jaunāks, un viņš rūpīgāk analizē nekustamo īpašumu tirgu, dzīvokli uztverot kā ilgtermiņa ieguldījumu.  Šādos gadījumos, protams, jaunais projekts ir saistošāks nekā ierastie, nereti stipri nolietotie daudzdzīvokļu nami mikrorajonos.

To saprot arī bankas, nereti ejot pretī šādiem darījumiem un piedāvājot kādu atlaidi, piemēram, kredīta izskatīšanas maksai vai komisijas maksai par darījumu.

Lai iegādātos dzīvokli jaunajā projektā, jāsāk ar visu projektu apskati. Bieži apkopojumus veic arī pašas bankas – tā savā mājaslapā darījusi, piemēram, “Citadele”. Arī “Swedbank” mājaslapā zem kredīta piedāvājuma atrodami jaunie projekti, kas sadarbojas ar “Swedbank”. Jaunos projektus var meklēt arī citur, piemēram “City24” mājaslapā vai vienkārši Google ievadot atslēgas vārdu “jaunais projekts”.

Kad konkrēts dzīvoklis noskatīts un ir zināms, ka banka darījumu finansēs (vai arī visa nauda  pieejama pašiem), jāparaksta līgums par dzīvokļa iegādi un jāveic pārskaitījums. Tad dzīvoklis jāreģistrē Zemesgrāmatā uz sava vārda, jāparaksta pieņemšanas-nodošanas akts ar būvniekiem, kā arī apsaimniekošanas līgums. Un tad jau atliek tikai ievākties jaunajā mājoklī!

Kā notiek hipotekārā kredīta noformēšana dzīvoklim?

Pirmais solis būtu savas kredītspējas novērtēšana – ja kādreiz bijuši finansiāla rakstura  pārkāpumi vai ir maza maksātspēja (mājsaimniecības kopējie ienākumi ir zem 1000 eiro neto), vēl pirms dzīvokļa meklēšanas būtu jāinteresējas bankās, vai dzīvokļa kredīts vispār būs pieejams un kādā apjomā. Jāatceras arī, ka dažādi aizdevēji piedāvā dažādus nosacījumus, tāpēc noderīgs rīks ir Sortter hipotekārā kredīta kalkulators, kurā vienmēr var noskaidrot aktuālās procentu likmes un galvenos nosacījumus.

Ja ar kredītvēsturi un maksātspēju viss kārtībā, bankā, kas piedāvā izdevīgākos kredīta nosacījumus, jāpiesakās uz kredīta konsultāciju, kurā jau konkrēti varat norādīt savu noskatīto dzīvokli un detaļas – piemēram, uz cik ilgu laiku kredīts dzīvoklim iecerēts. Laikus vajadzētu saprast, vai jums nav pieejams ALTUM atbalsts jaunajām ģimenēm vai jaunajiem speciālistiem. Ja ne, tad mājokļa pirmā iemaksa (aptuveni 15% no cenas) būs jāfinansē pašam, tāpēc dzīvokļa kredīts varētu nebūt pieejams uzreiz, bet būs jākrāj pirmajai iemaksai.

Kredīta noformēšana un izmaksas

Kredīts dzīvokļa iegādei gan neaprobežojas tikai ar pašu kredītu – tā izsniegšanai ir papildu maksa. Tā, piemēram, kredīta noformēšanas maksa parasti ir 1-2,5% apmērā no aizņēmuma summas. Tāpat jārēķinās ar to, ka var būt nepieciešams veikt mājokļa novērtējumu – 80 līdz 250 eiro, jāmaksā par Zemesgrāmatas pakalpojumiem – ap 50 eiro, notāra pakalpojumiem – ap 150 eiro, kā arī jāmaksā valsts nodeva  –  2% no īpašuma vērtības par īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā un 0,1% no aizdevuma summas par hipotēkas reģistrēšanu Zemesgrāmatā. Bieži bankas iekasē arī aptuveni 0,5% samaksu par darījuma konta atvēršanu – tajā banka pirms pirkuma līguma noslēgšanas ieskaitīs kredīta summu, lai gan pircējam, gan pārdevējam radītu drošību, ka darījums tiks finansēts. Šo summu tad banka pati pārskaita pārdevējam pēc tam, kad darījums pabeigts (pircējs kļuvis par dzīvokļa īpašnieku).

Diemžēl ne no vienas šīs papildu izmaksas nevar izvairīties. Tomēr, kā jau minēts – lielai daļai jauno projektu bankas dod atlaidi kredīta noformēšanas maksai, kas ļauj ietaupīt vairākus tūkstošus eiro. Un otrs veids, kā ietaupīt, ir jau minētais hipotekārā kredīta kalkulators, ar kura palīdzību var pārliecināties, vai aizdevums ir izdevīgs un par to netiek pārmaksāts.