Ghid de cumpărat un apartament vechi

Lucruri de care să ții cont atunci când vrei să achiziționezi un apartament vechi

• Capacitățile financiare – analiza capacității tale financiare trebuie să fie primul lucru pe această listă, atunci când plănuiești să achiziționezi un apartament vechi. Acest lucru te ajută să verifici dacă îți poți permite cu ușurință costul acestei proprietăți, în timp ce plătești în continuare pentru toate celelalte nevoi personale. Crearea unui buget care să includă avansul și suma totală pe care o ai la dispoziție din costul total al apartamentului va fi primul pas în stabilirea capacității financiare. Astfel, îți vei da seama dacă poți investi în cumpărarea acestui apartament în viitorul apropiat sau va trebui să mai strângi o perioadă o anumită sumă de bani.
• Istoricul apartamentului vizat – pentru că apartamentul urmează să fie cumpărat de la o persoană fizică și nu de la un dezvoltator, verificarea istoricului apartamentului este crucială.
• Facturile de utilități și alte taxe – înainte de a cumpăra un apartament vechi, este necesar să te asiguri că nu există taxe de proprietate de la furnizorii de energie electrică, apă sau impozite pe proprietate.
• Taxă de întreținere – taxele de întreținere pentru apartamentele vechi dar construite bine sunt relativ mici, pentru că acestea au mai puține facilități. Verifică, de asemenea, suma pe care va trebui să o achiți pentru facilitățile comune, cum ar fi lift, parcare, sală de sport și alte facilități oferite de zona rezidențială. În unele cazuri, acestea pot fi oferite gratuit în clădirile mai vechi.
• Deteriorări structurale – verifică dacă există fisuri pe pereți și dacă este umiditate crescută, ambele dintre aceste aspecte pot amenința structura apartamentului. De asemenea, ia în calcul costurile de renovare recurente, cum ar fi vopsirea, izolarea și reparațiile structurale.
• Ventilație/iluminare – o bună ventilație și iluminarea corespunzătoare într-un apartament pot contribui la o viață sănătoasă. Pentru a evita una dintre cele mai des întâlnite probleme atunci când vine vorba de apartamentele vechi, evită apartamentele localizate la ultimul etaj sau la parter, pentru a evita problemele cu acoperișul sau scurgerile, implicit umiditatea.

Elemente legale, pe scurt

Pentru a cumpăra un imobil în România, cumpărătorul trebuie să fie o persoană care are dreptul de a încheia contracte civile (de obicei, în cazul unei persoane fizice, regula principală este ca aceasta să aibă vârsta împlinită de peste 18 ani). Dacă cumpărătorul este un cetățean din afara unui stat membru al Uniunii Europene, atunci acest aspect trebuie verificat pentru fiecare caz. Când cumpărătorul a identificat apartamentul pe care dorește să îl cumpere, acesta se duce împreună cu vânzătorul la un notar public și încheie contractul de vânzare. Dacă cumpărătorul dispune de toată suma necesară cumpărării apartamentului, acesta poate încheia direct contractul de vânzare. Dacă cumpărătorul nu are toți banii, atunci părțile pot încheia un antecontract prin care cumpărătorul va plăti un avans din prețul total, iar vânzătorul se obligă să vândă cumpărătorului imobilul la o dată ulterioară. Când cumpărătorul deține toată suma, atunci va trebui să meargă la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare.

La încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul va plăti prețul imobilului, iar vânzătorul trebuie să predea cheile apartamentului și toate documentele aferente acestuia. După acest pas, cumpărătorul trebuie să înregistreze achiziția în Cartea Funciară pentru a valida vânzarea.

Se recomandă ca cumpărătorul să solicite asistență juridică profesională de la un avocat pentru a analiza particularitățile proprietății și procesul în sine. Avocatul va verifica:

• Dacă imobilul îndeplinește cerințele legale pentru a putea fi vândut în mod legal.
• Dacă vânzătorul este proprietarul efectiv al apartamentului și acesta este înscris în cartea funciară.
• Dacă imobilul îndeplinește cerințele cadastrale pentru înscrierea în Cartea Funciară.
• Dacă imobilul respectă reglementările de urbanism din zona în care se află.

Taxe de achiziție

Costurile de cumpărare și taxele suportate pentru achiziționarea unei proprietăți sunt de obicei plătite în felul următor:

Cumpărătorul suportă următoarele costuri:

• Taxele notariale: sunt compuse dintr-o sumă fixă și una procentuală, în funcție de prețul imobilului și de contractele legale semnate pentru finalizarea vânzării.
• Taxele de carte funciară: 0.15% din prețul de achiziție pentru persoane fizice și 0.5% pentru persoanele juridice.
• Onorariile avocaților: nu există taxe specifice stabilite de barou, taxa va depinde de valoarea tranzacției și gradul de muncă întreprins, plus TVA.

Vânzătorul va plăti următoarele taxe:

• Eventualele comisioane pentru agenți pentru prezentarea apartamentului, dacă este cazul.
• Dacă valoarea proprietății depășește 450.000 RON, atunci va exista un impozit de 3% asupra prețului de vânzare.

Documente necesare pentru a cumpăra un apartament vechi

Persoanele fizice trebuie să prezinte:

• Cartea de identitate sau pașaportul.
• Străinii trebuie să aibă un număr de înregistrare fiscală, care este echivalentul unui număr de identificare în România.

Persoanele juridice trebuie să aibă:

• Extras de la Registrul Comerțului din țara în care își are sediul firma.
• Certificat de înregistrare sau Declarație Notarială Autentică privind situația financiară a societății.
• Un cont bancar deschis.

La ce să fii atent atunci când cumperi un apartament vechi

Fă o plimbare în cartierul din jurul apartamentului

Este foarte des întâlnită sintagma „se află la doar 3 minute de centru” sau „la 5 minute de stația de autobuz”. Dar amintește-ți că de obicei acestea sunt exagerate și nu ar trebui să le crezi întotdeauna.

Distanța și timpul în care poți ajunge dintr-un punct în altul depind de mulți factori. Poate fi o plimbare rapidă de 3 minute să ajungi la magazin pentru tine, dar nu și pentru un părinte sau bunic care are nevoie de îngrijirea ta. Cel mai bine e să testezi aceste lucruri, luând în considerare toate aspectele de care vei depinde.

Coordonatele geografice

Ia o busolă cu tine sau folosește o aplicație care îți arată coordonatele geografice. Verifică orientarea apartamentului și gândește-te dacă acesta ți se potrivește nevoilor tale. Dacă vei lucra de acasă, e posibil să îți dorești mai mult soare, dar dacă acesta este expus la soare toată ziua, va trebui să iei în considerare investiția într-un ventilator sau aer condiționat mai târziu.

Treci pe lângă clădirea de blocuri unde este localizat apartamentul și în alte momente ale zilei

Vânzătorii vor alege momentul optim pentru a vizualiza apartamentul. De obicei în timpul orelor de lucru, când toată lumea lucrează și zona este liniștită. Dar planifică-ți o vizită în zona blocului după ora 19 să îți poți da seama cât de zgomotos este în realitate această zonă. De îndată ce toată lumea s-a întors de la muncă, școală și grădiniță, s-ar putea să găsești împrejurimile ușor diferite la acea oră. De asemenea, trebuie să iei în considerare și poluarea fonică datorată traficului sau liniilor de tramvai sau tren. Unele apartamente sunt situate în aproprierea drumurilor principale sau a liniilor ferate, iar în timp ce acest lucru poate fi unul pozitiv, facilitând accesul în diverse zone ale orașului, poluarea fonică poate fi mai mare la orele de vârf sau poate chiar târziu în noapte.

Verifică facilitățile din apropiere

Verifică dacă principalele facilități din zonă sunt relevante pentru tine și familia ta. Prezența unui mall în imediata apropiere este facil de cele mai multe ori, însă acest lucru va face ca prețul apartamentului să fie mai ridicat. Dacă mergeți acolo mai rar, atunci acest preț s-ar putea să nu merite plătit. De aesmenea, verifică stațiile de autobuz sau parcurile din apropiere, dacă aceste lucruri contează mult pentru stilul tău de viață de zi cu zi.

În concluzie

Cumpărarea unui apartament vechi necesită mult timp, trebuie să găsești unul care să îți satisfacă cele mai importante nevoi. Totodată, în cazul în care nu dispui de toți banii va trebui să aștepți și pentru aprobarea creditului ipotecar. Un apartament nou poate nu este ceea ce cauți, pentru că majoritatea construcțiilor noi se realizează în afara orașelor sau în cartiere nou-dezvoltate. Deci, înainte de a lua decizia de cumpărare, pune-ți următoarele întrebări: De ce este apartamentul de vânzare? Care sunt beneficiile sale?

În general, cumpărarea unui apartament este una dintre cele mai importante decizii din viața unui om. Partea cea mai importantă din această mișcare este să determini „câtă casă” îți poți permite și apoi să determini dacă ai banii aceștia, sau cei pentru avans sau trebuie să apelezi la un împrumut bancar.

Iar când vine vorba de un apartament vechi, trebuie să iei în considerare elementele descrise mai sus, plus să te gândești dacă mobilierul și finisajele actuale îți plac și vor mai ține în următorii ani, sau va trebui să investești în renovarea și modernizarea acestuia.