Tot ce trebuie să știi despre creditul ipotecar: condiții, pași și tipuri

În acest articol, vom explora în detaliu toate aspectele esențiale legate de creditul ipotecar, oferindu-ți o viziune cuprinzătoare asupra acestui subiect. De la definiția sa fundamentală până la pașii necesari pentru obținerea unui astfel de credit, condiții credit ipotecar și tipurile de solicitanți care pot beneficia de acesta, vei găsi informațiile de care ai nevoie pentru a lua decizii informate în ceea ce privește achiziția unei proprietăți prin intermediul unui astfel de credit.

Ce este un credit ipotecar

Un credit ipotecar reprezintă un instrument financiar special conceput pentru a facilita achiziționarea, construcția sau modernizarea unei locuințe. Acest tip de împrumut este strâns legat de proprietatea imobiliară și se caracterizează prin faptul că locuința cumpărată sau îmbunătățită cu ajutorul creditului servește drept garanție pentru împrumut.

Trebuie să menționăm că împrumutul ipotecar este ușor diferit față de cel imobiliar. În esență, ambele tipuri de credite au ca scop finanțarea achiziționării sau îmbunătățirii unei locuințe, însă diferența cheie este dată de garanția oferită către bancă în cazul neachitării creditului. În creditul imobiliar, această garanție poate include și o altă proprietate în afară de cea pentru care se solicită creditul, în timp ce, în cazul creditului ipotecar, garanția este limitată la locuința pentru care se acordă creditul.

De unde poți obține un credit ipotecar

În România, poți obține credite ipotecare de la următoarele instituții:

• bănci comerciale: Acestea sunt instituții bancare precum Banca Transilvania, BRD, Raiffeisen Bank, BCR, ING Bank, și altele. Aceste bănci oferă o varietate de opțiuni și condiții pentru creditele ipotecare, atât în lei, cât și în euro;
• IFN-uri specializate în acordarea de credite ipotecare: Sunt acele companii nebancare care se concentrează în mod specific pe acordarea împrumuturilor ipotecare pentru achiziționarea, construcția sau renovarea locuințelor;
• cooperative de credit: unele cooperative de credit din România pot oferi și servicii de credit ipotecar. Acestea pot avea o abordare mai flexibilă și mai personalizată în ceea ce privește împrumuturile.

Condițiile de acordare a împrumutului

Pentru a contracta un credit ipotecar, trebuie să îndeplinești un set de condiții obligatorii pentru a asigura o evaluare sustenabilă a eligibilității tale. Iată câteva dintre aceste condiții esențiale:

1. Vârsta minimă de 18 ani: Pentru a fi eligibil pentru un credit ipotecar, trebuie să ai vârsta minimă de 18 ani, însă unele bănci încep să modifice vârsta minimă cu 21-23 de ani.
2. Vârsta maximă între 63 și 75 de ani: Unele bănci, acceptă vârsta maximă la scadența finală în cazul pensionarilor ca fiind 75 de ani, iar în cazul angajaților, vârsta maximă la scadența finală în cazul bărbaților este de 65 de ani, iar la femei de 63 de ani.
3. Venituri lunare permanente: Pentru a te califica pentru un credit ipotecar, trebuie să dispui de venituri lunare permanente. Aceste venituri pot fi obținute din diferite surse, cum ar fi salarii, pensii, chirii, dividende, diurne sau câștiguri dacă deții un PFA (persoană fizică autorizată);
4. Vechime la actualul angajator: Unele bănci pot solicita un nivel minim de vechime la actualul angajator. Aceasta are rolul de a evidenția stabilitatea profesională și financiară a solicitantului, oferind un nivel adecvat de încredere în capacitatea ta de a face plățile lunare.
5. Avans minim: Pentru a obține un credit ipotecar, trebuie să dispui de un avans minim, exprimat ca un procent din suma totală a imobilului sau terenului pe care îl achiziționezi. Acest avans poate varia în funcție de creditor și de valoarea proprietății, în lei sau în euro.
6. Să nu ai datorii active sau credite neachitate: Un criteriu crucial este să nu ai datorii active sau credite neachitate la data scadentă. Aceasta demonstrează disciplina ta financiară și capacitatea de gestionare a datoriilor existente.

Suma maximă și perioada de contractare

Băncile oferă diferite opțiuni privind suma maximă pe care o poți obține și perioada în care îți vei putea rambursa împrumutul. De exemplu:

• la ING, poți beneficia de un credit ipotecar cu o sumă cuprinsă între 13.000 și 1.200.000 lei. Este important de menționat că suma acordată nu trebuie să depășească 85% din valoarea evaluată a imobilului oferit ca garanție. Astfel, suma împrumutată este în concordanță cu valoarea proprietății și capacitatea ta de rambursare;
• CEC Bank îți oferă posibilitatea să accesezi până la 2.800.000 lei, însă această sumă este ajustată în funcție de evaluarea capacității tale financiare și de posibilitatea de rambursare a împrumutului;
• La OTP Bank, suma maximă pentru un credit ipotecar ajunge până la 300.000 Euro.

Perioada de contractare variază în funcție de bancă, însă, în general, poți opta pentru o perioadă de rambursare între 30 și 35 de ani. Este esențial să ai în vedere că această perioadă poate influența valoarea la ratele lunare și costurile totale ale creditului pe termen lung.

Totodată, este important să menționăm că nu poți solicita perioada maximă de rambursare (ex. 35 de ani) dacă aceasta depășește vârsta maximă pentru acordarea creditului ipotecar. Află aici mai multe informații despre vârsta maximă pentru acordarea creditului ipotecar!

Ce pași trebuie să parcurgi pentru obținerea unui credit ipotecar

Procesul de obținere a unui credit ipotecar implică o serie de pași importanți, asigurând astfel o abordare sistematică și o tranzacție fără probleme. Iată ce etape trebuie să urmezi pentru a obține un credit ipotecar:

1. Aprobarea financiară

Aprobarea financiară reprezintă procesul prin care o instituție financiară îți ia în calcul situația financiară și stabilește dacă ești eligibil să primești un credit. Aceasta este o etapă esențială în obținerea unui credit ipotecar, deoarece oferă atât solicitantului, cât și creditorului o înțelegere clară a capacității financiare a persoanei de a plăti împrumutul.

Pe baza aprobării financiare, creditorul îți poate calcula suma maximă pe care o poți împrumuta în funcție de veniturile tale și a altor factori financiari. Aceasta îți oferă o idee clară despre bugetul disponibil pentru achiziționarea unei locuințe. Mai mult, vei înțelege mai bine condițiile și termenii de rambursare, dobânda percepută, perioada de rambursare și rata lunară estimată.

2. Căutarea locuinței

După obținerea aprobării financiare, poți începe căutarea locuinței potrivite. Explorează diverse opțiuni de proprietăți, ținând cont de nevoile tale și de bugetul stabilit.

Începe prin a clarifica ce îți dorești de la o locuință. Stabilește câteva criterii importante cum ar fi zona, dimensiunea, facilitățile, infrastructura din jur și alte aspecte relevante pentru tine și familia ta. Explorează piața imobiliară pentru a identifica proprietățile disponibile care corespund criteriilor tale. Poți consulta agenți imobiliari, site-uri web specializate sau chiar anunțurile publice.

Dacă găsești o locuință potrivită, poți intra în negocieri cu vânzătorul și să-i faci o ofertă. Discutați despre preț, termeni și eventuale condiții suplimentare.

3. Semnarea antecontractului cu vânzătorul

Dacă ai stabilit împreună cu vânzătorul imobilului toate condițiile de vânzare, ulterior trebuie să semnați un antecontract. Semnarea unui antecontract în cadrul procesului de achiziționare a unei locuințe este un pas strategic, având rolul de a stabili termenii și condițiile tranzacției înainte de finalizarea contractului de vânzare-cumpărare. Antecontractul oferă un cadru legal și solid pentru tranzacția imobiliară, evidențiind clar ce drepturi și obligații are fiecare parte.

4. Evaluarea imobilului

Instituția financiară va efectua o evaluare a imobilului pentru a-i stabili valoarea corectă. Evaluarea acționează ca un „raport de risc" pentru bănci, asigurându-se că valoarea proprietății acoperă împrumutul oferit debitorului și protejează interesele financiare ale ambelor părți.

Mai concret, instituțiile financiare de credit efectuează evaluarea imobilului pentru a se asigura că există suficientă valoare în proprietate pentru a acoperi împrumutul în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile de plată și ipoteca.

Evaluarea imobilului are loc de obicei după ce primești pre-aprobarea privind suma pe care o poți împrumuta. Acest proces te ajută să te asiguri că suma împrumutată este aliniată cu valoarea reală a proprietății și cu capacitatea ta de rambursare.

5. Aprobarea finală

Aprobarea finală a creditului ipotecar este un moment important în procesul de obținere a finanțării necesare pentru achiziționarea unei proprietăți. După ce ai parcurs toate etapele de evaluare, opinie juridică și preanaliză, dosarul creditului conține toate informațiile necesare pentru a fi trimis în vederea aprobării finale din partea instituției financiare. Acestă etapă marchează tranziția de la evaluarea inițială la finalizarea tranzacției.

Este important să ai în vedere că procesul de autentificare și întocmire a documentelor implică anumite costuri notariale. Aceste costuri pot varia în funcție de valoarea imobilului sau a creditului și, în general, sunt suportate de cumpărător, cu excepția cazului în care părțile convin altfel.

6. Semnarea contractului de vânzare-cumpărare

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare reprezintă momentul culminant al procesului de achiziționare a unei proprietăți. Această etapă aduce părțile implicate - cumpărătorul și vânzătorul - la biroul notarial, unde acordurile și obligațiile sunt formalizate într-un document legal. În același timp, este semnat contractul de ipotecă, care reglementează relația dintre cumpărător și banca creditoare, pentru a oficializa finanțarea obținută pentru achiziționarea proprietății.

Un aspect deosebit de important de menționat este responsabilitatea vânzătorului privind taxele asociate tranzacției. Vânzătorul apartamentului trebuie să suporte taxele pentru impozit și extrasul din Cartea Funciară. Dacă proprietarul a deținut imobilul mai puțin de 3 ani, impozitul se situează la 3% din valoarea bunului, în timp ce, dacă proprietarul a avut posesia proprietății timp de peste 3 ani, impozitul se reduce la 1%.

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, momentul devine cu adevărat tangibil. În prezența notarului, vei primi actele originale ale apartamentului și cheile noii tale locuințe.

Actele necesare pentru credit ipotecar

Iată care sunt actele necesare pentru creditul ipotecar:

• cererea de credit ipotecar;
• actul de identitate;
• acte pentru veniturile obținute/acordul de consultare a bazei de date ANAF;
• actele de proprietate pentru locuința pe care dorești să o cumperi, inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare;
• extras de Carte Funciară;
• documentația cadastrală;
• încheierea de intabulare;
• certificat energetic;
• dovada că dispui de avansul pentru creditul de casa;
• acordul obținut din partea Biroului de Credit.

Accesează link-ul de mai sus și află mai multe informații despre fiecare document în parte!

Costurile unui credit ipotecar

Costurile unui credit ipotecar cuprind o gamă variată de elemente care depind de fiecare bancă în parte. Printre acestea se numără dobânzile, comisioanele, asigurările, taxele notariale și alte cheltuieli asociate tranzacției imobiliare.

1. Dobânda percepută de bancă reprezintă una dintre cele mai importante componente ale costurilor unui credit ipotecar. Aceasta poate fi fie fixă, situându-se între 5.89% și 7.90% din valoarea creditului, fie variabilă, cuprinsă între 8.43% și 9.29% din contul curent, în funcție de moneda în care s-a acordat creditul. Verifică mai multe oferte din partea băncilor pentru a alege cea mai avantajoasă dobândă!
2. Comisioanele bancare au la rândul lor un impact semnificativ asupra costurilor totale ale împrumutului. Acestea includ analiza dosarului de credit, comisioane lunare sau anuale pentru administrarea creditului, taxe pentru servicii suplimentare și multe altele.
3. Asigurare, cum ar fi asigurarea de deces și invaliditate (PAD), asigurarea facultativă a locuinței și asigurarea de viață, reprezintă componente esențiale în costurile suplimentare ale creditului ipotecar, oferind protecție pentru împrumutat și familie în caz de evenimente neprevăzute.
4. Taxele notariale, deși nu fac parte direct din suma creditului ipotecar, sunt esențiale pentru finalizarea cu succes a achiziției imobiliare și transferul legal al proprietății către cumpărător.
5. Colaborarea cu un agent imobiliar, deși poate aduce beneficii în procesul de achiziție, implică, de asemenea, costuri suplimentare sub formă de comision.

Înainte de a lua decizia de a contracta un împrumut, este esențial să înțelegi pe deplin toate costurile unui credit ipotecar și evaluezi cu atenție opțiunile disponibile.

Cum poți folosi un credit ipotecar

Un credit ipotecar poate fi utilizat în mai multe moduri, oferind flexibilitate financiară pentru diverse nevoi imobiliare. Iată câteva exemple:

Credit pentru cumpărarea locuinței

În primul rând, după cum probabil știi deja, creditul ipotecar îți oferă posibilitatea să-ți transformi visul de a deveni proprietarul propriului cămin într-o realitate concretă. Acest tip de credit ipotecar îți permite să achiziționezi o locuință, fie că este vorba de o casă sau de un apartament, nou construită sau deja existentă. Prin intermediul acestui contract de credit, poți cere băncii fondurile necesare pentru a face primul pas către stabilitatea și confortul unui cămin propriu.

Credit pentru cumpărarea unei locuințe verzi

O locuință verde se distinge prin tehnologii și soluții inovatoare care reduc consumul de energie, utilizează surse regenerabile, optimizează gestionarea apei și minimizează amprenta de carbon. Aceste caracteristici nu numai că contribuie la conservarea resurselor naturale, dar îți pot aduce și facturi lunare mai mici.

Prin intermediul unui credit ipotecar pentru locuințe verzi, poți să investești într-o proprietate care îndeplinește standardele ecologice și să contribui la reducerea impactului negativ asupra mediului. Acest tip de credit îți oferă resursele financiare necesare pentru a achiziționa o astfel de locuință.

Pentru a încuraja și sprijini achiziționarea locuințelor verzi, băncile oferă condiții de creditare mai avantajoase precum dobânzi mai mici, vouchere pentru taxele notariale și acceptarea mai multor tipuri de venituri.

Credit pentru construcția unei case

Dacă visezi să-ți construiești propria casă de la zero, un credit ipotecar pentru construcție este cheia pentru a-ți transforma această ambiție în realitate. Acest tip de împrumut îți oferă oportunitatea de a obține finanțarea necesară pentru a acoperi toate cheltuielile construirii unei case, de la achiziționarea terenului și până la finalizarea efectivă a casei. În mod evident, actele necesare pentru construcția unei case diferă de cele pentru achiziționarea unei locuințe.

Credit pentru extinderea locuinței existente

Dacă ai decis că este timpul să îți extinzi locuința pentru a adăuga mai mult spațiu și confort, un credit ipotecar este instrumentul ideal pentru a-ți materializa planurile de renovare. Indiferent dacă îți dorești să adaugi o nouă cameră, să extinzi bucătăria sau să creezi un spațiu suplimentar pentru relaxare, un credit ipotecar destinat extinderii casei poate fi o soluție avantajoasă.

Credit pentru case la roșu

Creditul ipotecar pentru casele la roșu este gândit pentru a acoperi costurile implicate în procesul de finisare și personalizare a locuinței. Fie că îți dorești să adaugi finisaje interioare și exterioare, să îți configurezi spațiile în funcție de nevoile familiei tale sau să adaugi facilități suplimentare, acest împrumut îți oferă resursele necesare pentru a-ți pune în aplicare viziunea.

Tipuri de solicitanți pentru credite

Persoanele fizice, PFA-urile și persoanele juridice pot solicita un credit ipotecar. Fiecare categorie de solicitant implică proceduri specifice și criterii de eligibilitate.

Persoana fizică

• Procesul pentru o persoană fizică care solicită un credit ipotecar este destul de comun și implică prezentarea veniturilor, istoricului de credit și documentelor necesare pentru evaluare.
• Solicitantul va trebui să ofere dovezi ale veniturilor sale lunare, cum ar fi salarii, dividende, chirii sau alte surse de venit.
• De asemenea, va fi necesar să prezinte documente care atestă starea sa financiară și capacitatea de a rambursa împrumutul, cum ar fi istoricul de credit și declarațiile fiscale.
• Evaluarea va include analiza veniturilor și cheltuielilor pentru a stabili gradul de îndatorare al solicitantului și capacitatea sa de rambursare a creditului.

PFA

Dacă ești PFA și îți dorești să accesezi un credit ipotecar, există posibilitatea să obții finanțare pe baza veniturilor tale din activitățile independente pe care le prestezi. Cu toate acestea, procesul implică îndeplinirea unor condiții specifice și prezentarea documentelor necesare pentru certificarea veniturilor. Printre cerințele generale se numără:

• să îndeplinești condițiile de eligibilitate stabilite de instituția financiară;
• să prezinți documente care certifică realizarea veniturilor din activități independente.

Documentele doveditoare ale veniturilor joacă un rol crucial în obținerea creditului în calitate de PFA. Acestea pot include:

• contractul în baza căruia se desfășoară activitatea independentă (în cazul unor activități independente prestate în baza unor contracte);
• actul legal în baza căruia practici activitatea independentă și din care să rezulte că-ți desfășori activitatea de cel puțin 6 luni;
• certificatul de înmatriculare la Oficiul Registrului Comerțului;
• declarație unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice / Raport ANAF;
• certificatul de înregistrare fiscală;
• registrul de încasări și plăți, după caz.

Persoană juridică

Un credit ipotecar pentru persoane juridice îți permite să achiziționezi proprietăți imobiliare pentru dezvoltarea afacerii, extinderea spațiilor de lucru sau alte scopuri comerciale pe care le ai. Această opțiune permite firmelor să-și îndeplinească obiectivele strategice și să investească în proprietăți valoroase fără a fi nevoie să plătească o sumă substanțială din fondurile proprii.

Creditul ipotecar pe firmă implică utilizarea proprietăților imobiliare drept garanție pentru împrumut și poate fi solicitat de diverse tipuri de entități comerciale, precum societăți comerciale (SRL, SA, SCA), întreprinderi individuale, organizații non-profit, instituții guvernamentale și cooperative. Pentru a obține un credit ipotecar pe firmă, este esențial ca veniturile pe care le obții pe firmă să-ți dovedească capacitatea de plată și să ai un istoric bun de credit.