Procedură vânzare apartament prin credit ipotecar

Care sunt modalitățile de vânzare a unui apartament cu credit

1. Rambursează anticipat împrumutul

Este prima și cea mai ușoară modalitate de a vinde apartamentul cu credit. Bineînțeles, acest deziderat se poate atinge doar dacă soldul împrumutului este nesemnificativ sau ai suficienți bani liberi pentru plată. Cu alte cuvinte, iei banii de la cumpărătorul interesat de apartamentul tău, se achită creditul în derulare și apoi îi vinzi proprietatea.

2. Plătești datoria împrumutului în timpul vânzării

În acest proces trebuie să vorbești cu reprezentanții băncii și să-i informezi cu privire la tranzacția care urmează să aibă loc. Angajatul băncii va furniza un certificat cu privire la ce datorie mai trebuie plătită. Apoi, cumpărătorul va depune banii pentru vânzător în bancă utilizând un sistem securizat de decontare, semnează documentele și înregistrează tranzacția în Registrul de stat.

3. Vinzi apartamentul împreună cu o datoria ipotecară

În cazul de față, vânzătorul va trebui să găsească singur un cumpărător și să-l informeze cu privire la condițiile creditului, iar acesta să fie gata să cumpere apartamentul respectând termenii. Dacă alegi această soluție, banca îți poate îmbunătăți condițiile de împrumut, adică refinanțează ipoteca. Procedura în această schemă este simplă: completezi o cerere la bancă pentru un credit ipotecar obișnuit, aștepți ca banca să-ți dea acordul, iar apoi selectezi obiectul grevat.  

4. Vinzi apartamentul prin transfer de proprietate

O altă modalitate prin care poți vinde apartamentul cu credit este prin achitarea totală a creditului din suma obținută din vânzare. Pentru a face asta, va trebui să obții acordul de înstrăinare de la bancă și de la Ministerul Finanțelor, după care se realizează transferul de proprietate și actele aferente. Partea bună aici este că noul cumpărător poate achiziționa imobilul apelând inclusiv la un credit ipotecar standard.

5. Iei un credit de tip punte de la aceeași bancă

În cazul în care îți dorești să cumperi ulterior altă proprietate, poți opta să contractezi un credit punte de la aceeași instituție de credit (fie ea bancară sau nebancară) de la care ai obținut inițial creditul imobiliar/ ipotecar. În acest mod vei obține banii necesari pentru cumpărarea noului apartament/ case, cu condiția ca într-o perioadă stabilită cu banca să finalizezi tranzacția de vânzare – cumpărare a apartamentului pe care-l ai deja. În cazul acestei scheme, vei plăti dobânda pe perioada stabilită, iar la final vei achita integral împrumutul din banii pe care-i obții din vânzarea apartamentului.

Cum vinzi un apartament luat prin programul Prima Casă

În cazul în care nu-ți mai dorești să continui creditul la apartamentul pe care ți l-ai achiziționat prin programul Prima Casă, nu-ți face griji, avem câteva soluții pe care ți le recomandăm. De regulă, imobilele cumpărate prin programul Prima Casă, nu pot fi vândute în primii 5 ani de la contractarea creditului. Însă, există câteva căi prin care se poate realiza acest deziderat înaintea termenului de 5 ani.  

1. Prin novație

Indiferent dacă în Cartea Funciară a apartamentului este prevăzută interdicția de înstrăinare, acest lucru nu poate împiedica ca imobilul să fie preluat prin novație de către o altă persoană fizică. Condiția pe care trebuie să o îndeplinească aceasta pentru a putea-l putea prelua este să fie eligibilă pentru program. 

Astfel, banca creditoare își exprimă acordul în numele și în contul statului pentru preluarea finanțării garantate și a dreptului de proprietate asupra locuinței viitoare în cadrul programului de către:

• o altă persoană fizică care îndeplinește criteriile de eligibilitate, sub menținerea garanțiilor instituite prin lege asupra imobilului și cu aprobarea FNGCIMM privind eligibilitatea beneficiarului care preia finanțarea garantată și locuința;
• oricare dintre coproprietari, în vederea întregirii dreptului de proprietate ori măririi cotei-părţi din dreptul de proprietate sau de către unul dintre soți, ca efect al partajului, în condițiile legii.

2. Prin achitarea creditului din surse proprii

Această modalitate este una foarte simplă, dar care presupune prezența unei sume de bani pentru achitarea întregului împrumut. După ce creditul va fi achitat integral, se pot face demersurile pentru ridicarea interdicției de înstrăinare, astfel că obiectul garanției practic nu mai există.

Condiții prin care poate fi stinsă ipoteca imobiliară

Conform Codului Civil, o ipotecă imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin dispariția totală a bunului ipotecat. Sunt câteva situații care pot duce la radierea ipotecii:

• stingerea obligației principale prin mijloace legale;
• neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea obligației garantate sau a ipotecii;
• îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea ipotecii;
• dobândirea de către creditor a bunului grevat;
• renunțarea expresă sau tacită a creditorului la ipoteca respectivă;
• alte situații legale.

Pașii prin care poți vinde un apartament cu credit

Ca să-ți oferim informații cât mai clare, am realizat un scurt ghid cu pașii pe care trebui să-i faci atunci când intenționezi să-ți vinzi apartamentul luat prin credit ipotecar/ imobiliar/ Prima Casă.

1. Mergi la banca creditoare – este primul și cel mai esențial pas pe care trebuie să-l faci. Este important să discuți cu reprezentanții băncii care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinești și ce acțiuni trebuie să realizezi astfel încât să înaintezi procesul. În mod ideal, atunci când mergi să discuți acest subiect, ești cu ratele la zi. În acest mod, banca va considera că ești de încredere și va elibera acordul de înstrăinare al proprietății.
2. Soliciți o simulare de restituire anticipată a creditului – În acest mod vei afla care sunt comisioanele aferente și dacă suma percepută este mai mare sau nu față de valoarea de piață a proprietății sau față de valoarea stabilită cu posibilul cumpărător. Dacă totul este în regulă, întreabă în cât timp se poate elibera acordul de înstrăinare. Acesta este un document cheie, care exprimă acordul băncii ca locuința să fie vândută către un anumit cumpărător și conține o serie de informații cu privire la modalitatea de întocmire a contractului de vânzare-cumpărare. Banca poate să ți-l elibereze în câteva zile, dar uneori poate dura și 40 de zile.
3. Solicită un extras de carte funciară de informare – după ce ai vorbit cu un agent imobiliar sau ai găsit singur un cumpărător, următorul lucru pe care trebuie să-l faci este să ceri un extras de carte funciară deoarece îi va oferi încredere cumpărătorului în tranzacție.
4. Semnează un antecontract  - dacă ai găsit cumpărătorul este recomandat să mergi la notar pentru a semna un antecontract. Termenul limită pentru încheierea tranzacției ar trebui stabilit cu câteva zile mai extins față de cel comunicat de bancă pentru obținerea acordului de înstrăinare pentru a evita situațiile neplăcute.
5. Depune la bancă copia de antecontract – o nouă vizită la bancă unde trebuie să depui copia după antecontractul semnal la notar, împreună cu cererea de obținere a acordului de înstrăinare și cererea de rambursare integrală anticipată a creditului. După ce banca percepe suma necesară, va elibera o adeverință de radiere a ipotecii.
6. Mergi la notar în vederea radierii înscrisului din cartea funciară

Concluzie

Așadar, chiar dacă ai un apartament luat cu un credit, aceasta nu înseamnă că nu îl poți vinde. Asigură-te că îndeplinești pașii de mai sus și fă-ți bine calculele înainte de a alege o variantă.